Может ли предприниматель не платить налоги при продаже бизнес-недвижимости старше 3 лет?

Известно, что по доходам от продажи имущества, находившегося в собственности не менее 3 лет, физические лица освобождены от уплаты НДФЛ. Но это освобождение не распространяется на продажу имущества, которое предприниматели использовали для бизнеса <1>: выручка от его реализации считается доходом от предпринимательской деятельности <2>.

Однако зачастую при продаже нежилой недвижимости (склада, магазина), использовавшейся в коммерции, предприниматели игнорируют это положение. Ведь вырученные суммы, как правило, немаленькие, а соблазн ничего не платить государству — велик. Мы хотим рассказать, во что может вылиться сокрытие дохода в такой ситуации.

Сразу скажем, прознав, что предприниматель продал свою бизнес-недвижимость и ничего при этом в бюджет не заплатил, налоговики точно не упустят возможности доначислить ему налоги, пени и штраф. По их логике, раз недвижимость нежилая и реализована она лицом, имеющим статус "индивидуальный предприниматель", значит, доход однозначно получен в рамках предпринимательской деятельности.


«Главбух Семинар»

📌 Реклама

Актуальные изменения в трудовом праве и КДП
Запись вебинара от 14.05.20

Андреева Валентина Ивановна

Узнать больше

Откуда налоговики узнают о продаже нежилой недвижимости

На всю сумму дохода, полученного до 2009 г. от продажи личного имущества старше 3 лет, включая и недвижимость, граждане могли заявить имущественный вычет <3>. Для этого нужно было доход отразить в декларации 3-НДФЛ, которую предприниматели подают "за себя" <4>, и приложить к ней документы, подтверждающие срок нахождения недвижимости в собственности. Таким образом, то, что имущество продано, налоговики видели из декларации.

Сейчас вычет заявлять не нужно, так как доход от продажи "трехлетней" недвижимости просто не облагается НДФЛ <5>. Но инспекция и без декларации узнает о том, что предприниматель продал бизнес-недвижимость. Ведь сделку придется регистрировать в территориальном органе Росреестра <6>, который, в свою очередь, в течение 10 рабочих дней со дня регистрации должен сообщить о сделке в ИФНС <7>. Правда, на деле этот срок может составить не 10 дней, а несколько месяцев. Тем не менее не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка <8>, у инспекции будут сведения <9>:

📌 Реклама

Отключить

— о продавце (то есть самом ИП), включая ф. и. о., место регистрации, паспортные данные, дату регистрации права;

— проданной недвижимости, в частности ее виде (здание, помещение, сооружение и т.д.) и назначении (нежилое);

— цене сделки.

Статус продавца в сведениях не фигурирует. Но тот факт, что отчуждена нежилая недвижимость, наверняка подвигнет налоговиков на то, чтобы проверить в ЕГРИП, является ли продавец предпринимателем. И если да, является, их действия, скорее всего, будут следующими.

Они дождутся представления годовой декларации и будут особо пристально ее "камералить". Увидев, что в ней не отражены доходы от продажи недвижимости либо из декларации не ясно, включена ли вырученная сумма в доходы, потребуют представить в течение 5 рабочих дней исправленную (уточненную) декларацию или письменные пояснения <10>.

📌 Реклама

Отключить

Примечание. Заметим, что если в представленной декларации налоговики не выявили ошибок или противоречий, то они не вправе требовать у налогоплательщика пояснений, не говоря уже об истребовании каких-либо документов <11>. Но это же по закону, а на деле все, конечно, сложнее.

Также налоговики могут, не мудрствуя лукаво, посмотреть в Книге учета доходов и расходов, фигурирует ли там искомая сумма. Напомним, что и общережимники, и упрощенцы, ведущие Книгу учета доходов и расходов в электронном виде, должны представлять ее для заверения в ИФНС одновременно с годовой декларацией <12>. На практике в некоторых ИФНС ее заверяют не сразу же, а оставляют у инспектора на несколько дней. За это время он сможет спокойно сверить все цифры в декларации с Книгой.

Читайте также  Сотка на Рублевке стоит более 2 млн. рублей

Если же налоговикам не удастся выяснить, что называется, не сходя с места, учел ли предприниматель при исчислении налога сумму, полученную от продажи недвижимости, тогда они могут прийти к нему с выездной проверкой.

📌 Реклама

Отключить

Что указывает на использование недвижимости в коммерческих целях

Налоговики однозначно квалифицируют доход от продажи нежилой недвижимости как предпринимательский, если обнаружат, что ИП использовал ее в своей коммерческой деятельности. На это могут указывать, в частности, следующие документы:

— данные карточки регистрации ККТ и отчеты ее фискальной памяти, журнал кассира-операциониста <13>;

— договоры аренды, Книга учета доходов и расходов, где отражался полученный от аренды доход, договоры о возмещении коммунальных затрат и эксплуатационных услуг, агентские договоры о поиске арендаторов <14>;

— копии товарно-транспортных накладных, счетов-фактур, грузополучателем (или грузоотправителем) в которых указан ИП, а адресом грузополучателя (грузоотправителя) — то самое нежилое помещение; реестр материальных расходов, в который включены коммунальные расходы по этому помещению; договор на оказание услуг по его охране <15>.

📌 Реклама

Отключить

Почему на суд надежды мало

В начале прошлого года ВАС РФ встал на сторону налоговиков, которые доначислили предпринимателю НДФЛ по доходу, полученному им от продажи нежилого помещения, использовавшегося в коммерческой деятельности <16>.

До того момента некоторые суды считали, что предприниматель все же может получить имущественный вычет как физическое лицо <17>. Но после того, как свою позицию высказал Президиум ВАС РФ, судебная практика сильно посуровела. Суды, как и налоговики, делают упор на факт использования бизнес-недвижимости до ее продажи в предпринимательской деятельности. При этом их не трогают доводы предпринимателей о том, что:

<или> проданная недвижимость приобретена физлицом до регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя <18>;

<или> сделка по продаже недвижимости носила разовый характер и не была направлена на систематическое получение прибыли <19>;

📌 Реклама

Отключить

<или> продажа помещений не относится к видам деятельности, внесенным в ЕГРИП, от которых предприниматель получает доход <20>;

<или> стоимость недвижимости не включена в расходы, связанные с предпринимательской деятельностью <21> (проданное имущество не являлось основным средством предпринимателя <15>);

<или> до продажи недвижимость была выведена из состава основных средств <22>;

<или> на момент продажи недвижимости в ней уже какое-то время (от нескольких месяцев до года) не велась предпринимательская деятельность <23>;

<или> предприниматель продавал недвижимость как физическое лицо и деньги за нее получены им не на предпринимательский расчетный счет, а на банковский счет физического лица <24>.

Кроме того, суды обращают особое внимание на целевое назначение проданной недвижимости. И если она по своей сути не могла приобретаться и использоваться иначе, как в коммерческих целях, то естественно, это лишний весомый довод в пользу налоговиков.

📌 Реклама

Отключить

Действительно, сложно представить себе, как можно использовать для личных нужд, к примеру:

— здание депо <25>;

— главный производственный корпус, глинозапасник, теплую стоянку для тракторов, административно-бытовой корпус с проходной, водонапорную башню, здание котельной, дымовую трубу <26>;

— трансформаторную подстанцию <27>;

— встроенное помещение магазина <28>.Совсем бесполезно пытаться склонить суд на свою сторону в следующих случаях:

Читайте также  Недвижимость в РФ начнет дорожать с 2011 года

<если> предприниматель-спецрежимник подавал в инспекцию заявление об освобождении его от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с тем, что помещение используется в предпринимательской деятельности <29>. Как правило, к такому заявлению ИП должен приложить документы, подтверждающие использование недвижимости в бизнесе <30>. Тут уже предпринимателю по меньшей мере наивно надеяться на освобождение от НДФЛ, прикидываясь, что продаваемое нежилое строение использовалось только в личных целях <31>;

📌 Реклама

Отключить

<если> предприниматель вел "вмененную" деятельность и из декларации по ЕНВД видно, что по проданному объекту недвижимости исчислялся налог с использованием физического показателя "площадь торгового зала" <32>.

Однако среди дел, рассмотренных уже "в новой эре", то есть после решения ВАС РФ, нам все-таки удалось найти в Уральском округе пару судебных решений в пользу ИП. И в них суд, наоборот, не проигнорировал, а принял во внимание большинство из приведенных выше доводов <33>. Встав на сторону предпринимателей, суд также учел, что:

— в договорах на покупку и на продажу спорной недвижимости ИП фигурировал как физическое лицо;

— помещение сдавалось в аренду непродолжительное время (в ином налоговом периоде), при этом инспекция не смогла установить фактическое получение дохода от сдачи объекта в аренду;

📌 Реклама

Отключить

— сумма, вырученная от продажи недвижимости, потрачена на личные нужды и в коммерческой деятельности не участвовала.

Что делать, если освобождение от НДФЛ не дали

Отказывая предпринимателям в освобождении от НДФЛ дохода от проданной бизнес-недвижимости, суды нередко указывают <34>: предприниматели вправе получить профессиональные налоговые вычеты по НДФЛ на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов <35>.

При этом состав расходов, принимаемых к вычету, определяется в том же порядке, что и для целей налогообложения прибыли. То есть сумму, вырученную от продажи нежилого помещения, предприниматели могут уменьшить на его остаточную стоимость (несамортизированную часть) <36>. Если же предприниматель не может документально подтвердить свои расходы, тогда он заявляет профессиональный вычет в размере 20% общей суммы доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

📌 Реклама

Отключить

Действительно, это так, но таким порядком исчисления налога могут воспользоваться только предприниматели на общем режиме налогообложения (в том числе совмещающие его с ЕНВД <37>).

С упрощенцами все сложнее. С предпринимательских доходов (в число которых будет входить и доход от продажи помещения) они должны заплатить налог при УСНО <38>. При этом упрощенцы с объектом "доходы минус расходы" могут уменьшить доход на остаточную стоимость помещения, правда, не исключены претензии налоговиков по этому поводу <39>. Но некоторым предпринимателям удавалось выиграть в суде такие споры <40>.

Примечание. Кстати, предпринимателям-общережимникам, помимо НДФЛ, грозят еще и доначисления по НДС <41>. Ведь продавая нежилую бизнес-недвижимость якобы как свое личное имущество, они безусловно не выделяли в договоре сумму НДС. И поскольку после совершения сделки покупатель вряд ли согласится что-то по ней доплачивать, придется предпринимателю платить НДС из собственного кармана либо пытаться взыскать налог с покупателя через суд. А ни то ни другое приятным делом не назовешь.

📌 Реклама

Отключить

* * *

Итак, тем предпринимателям, которым уж очень не хочется платить НДФЛ от продажи коммерческой недвижимости, можно посоветовать следующее: сняться с регистрации в качестве ИП, продать имущество, а затем снова зарегистрироваться как предприниматель.

Читайте также  Предварительный договор: до и после переговоров

Если же у вас большой бизнес и вы не можете позволить себе хотя бы на время лишиться предпринимательского статуса, тогда мы рекомендуем вам не рисковать, продавая бизнес-недвижимость как личное имущество. Рано или поздно общения с налоговиками по этому поводу не избежать. И доначисленная сумма налогов и налоговых санкций может быть весьма существенна.

——————————-

<1> п. 17.1 ст. 217 НК РФ

<2> Письмо Минфина России от 16.03.2011 N 03-11-11/55; Письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@

<3> подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред. от 17.12.2009)

<4> п. 1 ст. 229 НК РФ

📌 Реклама

Отключить

<5> п. 17.1 ст. 217 НК РФ; п. 4 ст. 5 Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ

<6> п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; п. 5.1.1 Положения… утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457

<7> п. 4 ст. 85, п. 6 ст. 6.1 НК РФ

<8> п. 4 ст. 85 НК РФ

<9> приложение N 1 к Приказу ФНС России от 13.01.2011 N ММВ-7-11/11@

<10> п. 3 ст. 88, подп. 4 п. 1 ст. 31, п. 6 ст. 6.1 НК РФ

<11> п. 7 ст. 88 НК РФ; Постановление Президиума ВАС РФ от 11.11.2008 N 7307/08; Постановление N КА-А40/8165-10

<12> п. 1.5 Порядка заполнения Книги учета доходов и расходов; приложение N 2 к Приказу Минфина России от 31.12.2008 N 154н; п. 8 Порядка… утв. Приказом Минфина России N 86н, МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002

<13> Постановления N А42-1336/2010, N А57-8912/2009, N А11-14538/2009, N Ф09-6338/10-С3

📌 Реклама

Отключить

<14> Постановления N Ф03-6336/2010, N А05-12013/2010, N Ф09-2696/10-С3, N А81-1298/2010, N А65-35273/2009

<15> Постановление N А49-4439/2009

<16> Постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09

<17> Постановления N Ф09-5369/09-С2, N Ф04-6196/2008(13272-А70-19)

<18> Постановления N А44-6147/2009, N Ф09-2465/10-С3

<19> Постановления N А28-4665/2010, N Ф09-2696/10-С3, N Ф09-866/11-С3, N А49-4439/2009, N А62-3102/2010

<20> Постановления N А11-14538/2009, N А42-1336/2010

<21> Постановление N А57-20330/2009

<22> Постановление N А81-1298/2010

<23> Постановления N А42-1336/2010, N А11-14538/2009, N 18АП-3171/2010

<24> Постановления N Ф09-2465/10-С3, N Ф09-6338/10-С3

<25> Постановление N А33-17805/2009

<26> Постановление N 17АП-11254/2010-АК

<27> Постановление N А42-10944/2009

<28> Постановление N А44-6147/2009

<29> п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ; статьи 1, 2 Закона РФ от 09.12.91 N 2003-1

<30> Письмо Минфина России от 01.02.2010 N 03-05-04-01/06; п. 3 Письма ФНС России от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@

📌 Реклама

Отключить

<31> Постановления N А05-12013/2010, N А65-35273/2009, N А57-20330/2009, N Ф09-2696/10-С3, N Ф09-2465/10-С3

<32> Постановления N А42-1336/2010, N А57-8912/2009, N А11-14538/2009, N Ф09-6338/10-С3

<33> Постановления N Ф09-2787/10-С2, N Ф09-6826/10-С2

<34> Постановления N А11-14538/2009, N А19-14852/10, N А57-20330/2009, N А44-6147/2009

<35> п. 1 ст. 221, п. 1 ст. 227 НК РФ

<36> подп. 1 п. 1 ст. 268, п. 1 ст. 257 НК РФ; п. 14 Порядка… утв. Приказом Минфина России N 86н, МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002

<37> Письмо Минфина России от 16.07.2007 N 03-11-05/158

<38> п. 3 ст. 346.11, ст. 346.15 НК РФ

<39> Письмо Минфина России от 28.01.2009 N 03-11-06/2/9

<40> Постановления N А74-2378/08-Ф02-1138/09, N А14-19808/2009/695/28, N А14-481/2010/20/33

<41> п. 1 ст. 143, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ

Впервые опубликовано в журнале "Главная книга" N11, 2011