Операции с недвижимостью. Законодательная база и особенности учета

Приобретение недвижимости в процессе деятельности организации – важная хозяйственная операция. Для многих предприятий такая сделка является крупной сделкой.

В соответствии с действующим законодательством, крупная сделка это сделка, связанная с приобретением или реализацией компанией имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества организации.

Крупная сделка должна быть одобрена общим собранием учредителей. Таковы требования нормативных документов в соответствии со ст.46 закона «Об Обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998г. №14-ФЗ и ст.79 закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995г. №208-ФЗ.

Задачей бухгалтера является своевременное и корректное отражение сделок купли-продажи в регистрах бухгалтерского учета, т.к. любые ошибки могут повлечь за собой существенные искажения бухгалтерской отчетности.


«Главбух Семинар»

📌 Реклама

Актуальные изменения в трудовом праве и КДП
Запись вебинара от 14.05.20

Андреева Валентина Ивановна

Узнать больше

В нашей статье мы рассмотрим основные положения действующего гражданского   законодательства, а так же соответствующие нормы методологии бухгалтерского учета операций по поступлению объектов недвижимости.

Законодательная база

В соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса, к объектам недвижимости относится все имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе:

  • здания,
  • сооружения,
  • объекты незавершенного строительства.
  • земельные участки,
  • участки недр и т.п.

 (см. текст в предыдущей редакции)

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

📌 Реклама

Отключить

В соответствии со статьей 131 ГК РФ, право собственности на объекты недвижимого имущества и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

ЕГРП осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат:

  • право собственности,
  • право хозяйственного ведения,
  • право оперативного управления,
  • право пожизненного наследуемого владения,
  • право постоянного пользования,
  • ипотека,
  • сервитуты,
  • иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Ипотека

Ипотекой называется залог недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст.1 закона «Об ипотеке» от 16.07.1998г. №102-ФЗ, залогодержатель — кредитор, имеет право на погашение задолженности перед ним должника из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога*.

📌 Реклама

Отключить

*В соответствии с п.1 ст.64 Гражданского кодекса:

  • в первую очередь удовлетворяются требования граждан за причинение вреда жизни или здоровью, а также по требованиям о компенсации морального вреда.
  • во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии со ст.2 закона 102-ФЗ, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, согласно требованиям действующего законодательства.

📌 Реклама

Отключить

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливается Гражданским кодексом и законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ.

Сервитут

Сервитутом является право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Чаще всего под сервитутом понимается право пользования чужим земельным участком (ст. 23 Земельного кодекса, ст. 274 Гражданского кодекса).

Читайте также  Ханты-Мансийский банк запускает новые кредиты для предпринимателей

Но сервитутом могут обременяться так же — здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Различают публичный и частный сервитуты. Публичный сервитут устанавливается государственными органами в интересах государства и общества. Частный сервитут устанавливается по требованию лиц в их интересах.

📌 Реклама

Отключить

В соответствии со ст.274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для многих других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

При этом обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

(см. текст в предыдущей редакции)

Собственник имущества, обремененного сервитутом, в обычном случае может требовать соразмерную плату за пользование своим имуществом.

📌 Реклама

Отключить

Обратите внимание:сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ).

В соответствии со статьей 276 Гражданского кодекса, сервитут может быть прекращен по требованию собственника в случаях, если:

  • отпали основания, по которым он был установлен.
  • Имущество в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением.

В соответствии с п.7 ст.23 Земельного кодекса, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник участка вправе требовать изъятия у него данного земельного участка с возмещением государственными органами, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

📌 Реклама

Отключить

Бухгалтерский учет сделок с недвижимостью

Приобретение или строительство объектов недвижимого имущества для нужд компании является вложением во внеоборотные активы предприятия с последующим переводом:

  • В состав основных средств, если имущество будет использоваться компанией в хозяйственной деятельности.
  • В состав доходных вложений в материальные ценности, если имущество предназначено для предоставления в аренду.

В соответствии с п.7 ПБУ 6/01 основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.

Первоначальной стоимостью признается сумма фактических затрат организации на приобретение имущества (не включая НДС), в том числе – затраты на государственную регистрацию недвижимого имущества.

Строительство объектов недвижимости (с привлечением подрядных организаций):

📌 Реклама

Отключить

1.   Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета учета расчетов (60, 76 и пр.) – отражены затраты на проектные работы, разрешения, поступление СМР и прочие затраты, непосредственно связанные со строительством объекта недвижимости.

2.   Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета 10 «Материалы» — списаны материалы на строительство объекта недвижимости.

3.   Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета 07 «Оборудование к установке» — списано оборудование, использованное при строительстве объекта недвижимости.

4.   Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» — отражены затраты на оплату труда работников, занятых на строительстве объектов недвижимости.

Читайте также  Швыдкой призывает скульпторов к компромиссу

📌 Реклама

Отключить

Обратите внимание:аналитический учет ведется отдельно по каждому объекту строительства.

5.   Дт счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кт счета учета расчетов (60, 76) – отражен НДС с работ, связанных со строительством объекта недвижимого имущества.

Объекты недвижимого имущества внесены в уставный капитал предприятия:

6.   счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета 75 «Расчеты с учредителями» — отражена стоимость объектов недвижимого имущества, внесенного в уставный капитал организации, подтвержденная отчетом оценщик

Обратите внимание:при оплате не денежными средствами (в виде объектов недвижимого имущества) долей в уставном капитале (акций АО), для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик (п.2 ст.15 закона об ООО №14-ФЗ, п.3 ст.34 закона об АО №208-ФЗ). Соответственно, необходимым документом будет являться официальный отчет об оценке имущества, вносимого в УК компании.

📌 Реклама

Отключить

Приобретение объектов недвижимого имущества:

7.   Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета учета расчетов (60, 76) – отражено поступление объекта недвижимого имущества.

8.   Дт счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кт счета учета расчетов (60, 76) – отражен НДС с поступившего объекта недвижимого имущества.

9.   Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета учета расчетов (60, 68, 76 и пр.) – отражены затраты, понесенные компанией в связи с приобретением и регистрацией недвижимого имущества.

Обратите внимание:при отсутствии фактически понесенных затрат на государственную регистрацию объекта признается оценочное обязательство на сумму государственной пошлины.

Отражение оценочного обязательства на предстоящие расходы по государственной регистрации объектов недвижимости:

📌 Реклама

Отключить

10.  Дт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета 96 «Резервы предстоящих расходов» — отражено оценочное обязательство на сумму государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

При возникновении фактических затрат на государственную регистрацию делаются проводки:

11.  Дт счета 96 «Резервы предстоящих расходов» Кт счета учета расчетов (60, 68, 76 и пр.) – погашено оценочное обязательство на сумму государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

В случае строительства (приобретения) объектов недвижимости с привлечением заемных средств:

12.  счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кт счета 66/67– учтены проценты по краткосрочным/долгосрочным займам, начисленным до ввода объекта в эксплуатацию.

📌 Реклама

Отключить

Ввод в эксплуатацию объектов недвижимого имущества:

13.  Дт счета 01 «Основные средства» Кт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» — объект недвижимости переведен в состав основных средств на основании акта о приеме- передаче здания (сооружения) по форме ОС-1а (акта о вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта).

14.  Дт счета 03 «доходные вложения в материальные ценности» Кт счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» — объект недвижимости переведен в состав доходных вложений в материальные ценности, на основании акта о приеме- передаче здания (сооружения) по форме ОС-1а (акта о вводе в эксплуатацию законченного строительством объекта).

15.  Дт счета 68.2 «Налог на добавленную стоимость»Кт счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» — принят к вычету НДС по объекту недвижимости, введенному в эксплуатацию.

📌 Реклама

Отключить

При этом в составе внеоборотных активов компания может отражать лишь незавершенные капитальные вложения. В соответствии с п.41 Положения о ведении бухгалтерского учета к ним относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами:

  • затраты на строительно-монтажные работы,
  • приобретение зданий,
  • оборудования,
  • транспортных средств,
  • инструмента,
  • инвентаря,
  • иных материальных объектов длительного пользования,
  • прочие капитальные работы и затраты.
Читайте также  Компанию заставили платить налог, отмененный год назад

Обратите внимание:Приказом Минфина от 24.12.2010 №186н в п.41 Положения были внесены изменения, в соответствии с которыми документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости, являлись обязательным условием для перевода объекта в состав основных средств (доходных вложений).

📌 Реклама

Отключить

Таким образом, объекты недвижимого имущества необходимо включить в состав ОС (доходных вложений) на основании акта приемки-передачи ОС (акта ввода в эксплуатацию ОС), не дожидаясь документов о государственной регистрации.

В соответствии с Методическими указаниями по бухгалтерскому учету ОС, по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету.

Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).

📌 Реклама

Отключить

Обратите внимание:Несвоевременный перевод объектов недвижимого имущества в состав ОС повлечет за собой искажение налогооблагаемой базы по налогу на имущество организаций.

Учетная политика организации.

В учетной политики организации для целей бухгалтерского учета, необходимо отразить следующие особенности учета ОС:

1.   метод начисления амортизации ОС – выбрать один из способов для однородной группы объектов (п. 18 ПБУ 6/01):

  • линейным способом;
  • способом уменьшаемого остатка;
  • способом списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования;
  • способом списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

2.   метод определения срока полезного использования (СПИ) ОС в зависимости от (п.20 ПБУ 6/01):

  • ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;
  • ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;
  • нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды);

Обратите внимание:положениями учетной политики можно утвердить определение СПИ с применением Классификации ОС, утвержденной Постановлением Правительства РФ «О Классификации ОС, включаемых в амортизационные группы» от 01.01.2002г. №1.

📌 Реклама

Отключить

3.   метод определения СПИ объектов недвижимости, бывших в употреблении (п. 20  ПБУ 6/01):

  • СПИ уменьшается на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником;
  • без учета СПИ у предыдущего собственника.

4.   В случае наличия у одного объекта ОС нескольких частей, СПИ которых существенно отличаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект. Необходимо установить уровень существенности, свыше которого происходит выделение части в отдельный объект. Например:

  • в размере не менее 10 % от срока использования наиболее дорогостоящей части объекта.

5.   Будет или не будет производиться переоценка объектов ОС(п. 15 ПБУ 6/01).

Обратите внимание:Начиная с годовой отчетности 2011 г. результаты от переоценки ОС отражается в бухгалтерской отчетности на конец отчетного периода (пп.7 п.6 Приказа 186н), т.е. на 31.12.2011г. В случае, если организация производила переоценку ранее и она была отражена на 01.01.2011г., это обстоятельство необходимо раскрыть в пояснительной записке к бухгалтерской отчетности.