Переждать на земле: Где найти недвижимость, ценам на которую не страшны финансовые кризисы

Сельское хозяйство в России намного менее эффективно, чем в Америке. Зато и земля у нас в несколько раз дешевле

Четыре года назад бывший продюсер Егор Ржевский вместе с семьей переехал из столицы в Рязанскую область. Купил землю, построил дом, развел коров и делает моцареллу в собственной сыроварне. Но фермерство — это для души.

Основной доход Ржевскому приносит компания «Юпитер Капитал», которая продает сельхозземли в нескольких областях Черноземья. Ржевский уверяет, что недостатка в покупателях у него и раньше не было, а кризис ликвидности даже оказал добрую услугу: «Есть приток новых инвесторов, которые из акций и квартир перекладываются в землю». Частники покупают до 1000 га для строительства имений, крупные инвесторы — десятки тысяч для развития сельхозпроектов. Но эти планы — отдаленное будущее. Пока же и те и другие больше думают о земельных спекуляциях.

📌 Реклама

Отключить

Сельскохозяйственные земли неожиданно стали интересным инвестиционным активом. Недавно УК «Финам» заявила, что передумала вносить в созданный два года назад закрытый ПИФ «Финам-Капитальные вложения» офисы, склады и торгцентры (есть опасность, что ставки аренды сильно упадут), зато займется скупкой сельхозземель. О возделывании речи нет: «Финам» ставит на рост цен. УК «ИПФ-Агро», формирующая земельный ПИФ для приобретения угодий в 10 регионах страны, извлекать доход будет как за счет банального роста цен, так и за cчет обработки земли. В октябре и шведская Volga Farming купила почти 120 000 га сельхозземель в Пензенской области.

ВСЕ ВОКРУГ КОЛХОЗНОЕ

В условиях кризиса, когда интерес ко всем другим видам недвижимости падает, сельхозземля становится неплохим выбором для инвестора. «Этот актив не зависит от ситуации на рынке ценных бумаг, — считает управляющий директор УК “Велес Менеджмент” Станислав Бродский. — К тому же вряд ли земля сильно подешевеет в долгосрочной перспективе, ведь рост цен на продовольствие — долгосрочный тренд, а спрос на него не зависит от финансовых кризисов». Но самый важный фактор — недооцененность сельскохозяйственных угодий. Года 3-4 назад гектар земли в Центрально-Черноземном регионе можно было купить за $100, вспоминает Егор Ржевский. Сейчас, по данным «ИПФ-Агро», цена составляет $300-700. 80% агроземель в виде паев принадлежит колхозникам: каждый владеет кусочком общего поля, и о выкупе с каждым надо договариваться отдельно. Земля с оформленным правом собственности стоит уже от $1500 за гектар. Но даже это в 3 раза дешевле, чем в США.

Читайте также  Дума приняла поправки в закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

📌 Реклама

Отключить

Правда, все эти подсчеты абсолютно неприменимы к рынку подмосковной земли, который живет своей жизнью и давно обскакал по ценам Европу с Америкой. Управляющий партнер консалтинговой компании «Земер» Илья Терентьев не советует инвесторам приглядываться к Московской области: «85% земли здесь уже в собственности. Цены начинаются от $20 000 за 1 га и доходят до $2,5 млн. Остался лишь неликвид — участки с неудобной логистикой и без коммуникаций, которые не подходят ни для застройки, ни для обработки». Можно, конечно, подождать, когда нуждающиеся в деньгах подмосковные землевладельцы начнут фиксировать прибыль и сбрасывать наделы с дисконтом. Но даже скидка 50% не сделает входной билет на этот рынок дешевым: гектар будет стоить не меньше $10 000. Такая цена не для сельского хозяйства. Инвестору проще отправиться в Черноземье, где цены в 10-20 раз ниже.

📌 Реклама

Отключить

— В 90-х годах прошлого века его отец нажил сказочное состояние, — начал объяснять Крамер. — Старик за бесценок скупил миллионы акров земли в Техасе.
Джеймс Хедли Чейз
Ясным летним утром

Гендиректор «ИПФ-Агро» Сергей Камо считает справедливой ценой для сельхозземли $3500 за 1 га. Этой планки, по его прогнозу, она достигнет года через 3-4, когда консолидируется земельный рынок и вырастет эффективность сельхозпроизводства. В этом наши фермеры сильно отстают от западных. К примеру, аграрии Центрального Черноземья собирают 30 ц пшеницы с 1 га, а американские — 70 ц. Похвастаться успехами может лишь Краснодарский край, где урожайность пшеницы доходит до 60 ц/га. Но аналитики считают, что агроземли Краснодарского края как раз дорожать уже не будут. По данным центра «СовЭкон», даже паевая земля там уже стоит $1000-2000 за 1 га. А оформленная, подсчитала компания AG Capital, — $10 000 за 1 га. Дороже, чем в Европе.

Читайте также  Предварительный договор: до и после переговоров

📌 Реклама

Отключить

ЧУЖИМИ РУКАМИ

Пока земля дорожает, лендлорд может дополнительно заработать на сдаче ее в аренду. Тут доход напрямую зависит от урожайности. Не случайно максимальный рентный доход приносят земли Краснодарского края. В портфеле созданного AG Capital три года назад ПИФа «АГ Капитал Интерра» чуть больше 1000 га краснодарских земель. Фонд уже три года сдает их в аренду местным фермерам. Доходы лишь покрывают расходы фонда на земельный налог, признается президент AG Capital Альберт Гавриков. «Мы планируем перевести эти земли в земли поселений, поэтому не заключаем долгосрочных договоров. Но если сдать землю лет на десять, можно зарабатывать свыше 10% годовых», — прикидывает Гавриков.

Владельцы черноземов не торопятся. «ИПФ-Агро», которая намерена сдавать в аренду половину своих земель по $30 за 1 га, надеется зарабатывать на этом 5-7% в год. Такая ставка позволит вернуть вложения в землю максимум за 14 лет. Строительство коттеджного поселка окупилось бы в несколько раз быстрее, но девелопмент сейчас явно не в мейнстриме. «Загородное жилье не товар первой необходимости, там с ликвидностью будет плохо», — прогнозирует Бродский.

📌 Реклама

Отключить

Исполнительный директор центра «СовЭкон» Андрей Сизов предлагает рассчитывать ренту иначе: «Ставка аренды часто исчисляется в натуральном выражении — 10% от собранного урожая. А в прошлом году рентабельность зерновых была 80%. Выходит неплохо». К тому же на аренду земель всегда будет спрос. В России 42 000 сельхозпроизводителей, и всего у 15-20% земля в собственности. Даже у группы «Разгуляй», одного из крупнейших агропроизводителей, этим летом из 260 000 га обрабатываемых земель лишь шестая часть была в собственности, остальное арендовалось у крупных землевладельцев, уже переоформивших землю из паев в рыночный актив. «Оформление земель в собственность занимает до полутора лет. А нам важно как можно быстрее приступить к их возделыванию, — объясняет представитель “Разгуляя” Александр Ушар. — К тому же далеко не всегда землевладельцы готовы продать свои массивы — соглашаются только на аренду».

Читайте также  Росреестр будет публиковать в интрнете информацию о сделках с недвижимостью

📌 Реклама

Отключить

Впрочем, вскоре они будут куда охотнее избавляться от своих владений, полагает аналитик «Тройки Диалог» Андрей Кузнецов. Пару лет назад компании скупали земли, рассчитывая заняться агробизнесом. Но он капиталоемок, а долговые рынки закрылись, значит, на ряде проектов будет поставлен крест. Компаниям придется продавать землю, чтобы вернуть вложения. Инвесторам это только на руку, радуется Сизов: «Кто сейчас войдет на рынок с десятками миллионов долларов, через несколько лет может выйти с сотнями миллионов».

80% российских сельхозземель принадлежит в виде паев колхозникам