Права на недвижимость: арбитражная практика

lawyer real estate

ИА «Клерк.Ру» продолжает публиковать обзоры судебной практики, составленные на основании решений Второго апелляционного арбитражного суда. На этот раз в обзоре собраны постановления суда, которые касаются прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1. УФРС является ненадлежащим ответчиком при оспаривании зарегистрированного права, поскольку государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер и является лишь доказательством существования зарегистрированного права.

(дело № А29-8594/2006-2Э)

Унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением к УФРС о признании недействительной государственной регистрации права хозяйственного ведения предприятия на объекты недвижимого имущества.

Судом первой инстанции признана недействительной государственная регистрация права хозяйственного ведения.

📌 Реклама

Отключить

Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения, из мотивировочной части решения исключен вывод суда первой инстанции о том, что УФРС является надлежащим ответчиком по делу.

Как усматривается из материалов дела, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производя 09.12.2004 регистрацию права хозяйственного ведения за унитарным предприятием, провела проверку правоустанавливающих и других представленных последним на регистрацию документов. Форма и содержание документов соответствовали требованиям Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона о регистрации, регистрация возникновения и переход прав собственности на недвижимое имущество удостоверяются свидетельством о государственной регистрации прав, которое не является правоустанавливающим документом, а только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в нем датой.

📌 Реклама

Отключить

Регистрирующим органом в подтверждение проведенной регистрации права хозяйственного ведения за унитарным предприятием выданы свидетельства.

В соответствии с частью 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Таким образом, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, и из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В данном случае государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

📌 Реклама

Отключить

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и потому как доказательство признания государством права на недвижимость.

Читайте также  Спасайте ваши денежки

Предусмотренное в статье 2 названного закона положение о том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, указывает на возможность оспаривания не действий регистрирующего органа по регистрации прав других лиц, а самих прав этих лиц, возникновение которых было зафиксировано в правоустанавливающих документах.

Таким образом, оспаривание зарегистрированных прав на недвижимость сопряжено с оспариванием тех правовых оснований, исходя из наличия которых органом государственной регистрации была произведена регистрация права на недвижимое имущество. С учетом этого при оспаривании заинтересованным лицом зарегистрированного права на недвижимость предметом спора является не сама правомерность действий государственного регистратора по выдаче им свидетельства о государственной регистрации как единственного доказательства ее совершения, а действительность договора или иной сделки либо законность акта государственного органа или органа местного самоуправления, явившихся основанием государственной регистрации оспариваемого права.

📌 Реклама

Отключить

Разрешая такой спор, суд должен определить круг и процессуальное положение лиц, интересы которых затрагиваются в связи с возбуждением дела по оспариванию зарегистрированного права, имея в виду, что участие лица, право которого оспаривается, и лиц, интересы которых связаны с наличием регистрации этого права, является обязательным.

Арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что спор о признании недействительным зарегистрированного права не может быть разрешен без привлечения правообладателя к участию в деле в качестве ответчика.

Дела, по которым организация – продавец до завершения действий, связанных с государственной регистрацией, ликвидируется.

1. В случае ликвидации организации — продавца недвижимости на момент подачи заявления регистрация перехода права собственности по сделке может проводиться по заявлению одной стороны — покупателя; обращение же покупателя в суд с иском о понуждении регистрационной службы к регистрации перехода права собственности является ненадлежащим способом защиты права.

📌 Реклама

Отключить

(дело № А17-766/1-2007, подтв. ФАС ВВО)

Общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, о понуждении УФРС зарегистрировать переход права собственности за истцом на 13 объектов недвижимого имущества.

Исковые требования основаны на статьях 209, 213, 218 и 551 ГК РФ и мотивированы невозможностью зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество в связи с ликвидацией организации — продавца по договору купли-продажи недвижимости.

Читайте также  Мишустин в своей декларации не показал элитную недвижимость

Решением арбитражного суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены.

Арбитражный апелляционный суд отменил решение первой инстанции, отказав в удовлетворении заявленных требований ввиду избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Как видно из документов и установлено судом, по договору купли-продажи Общество приобрело у ОАО объекты недвижимого имущества. Имущество, являющееся предметом сделки, передано покупателю по акту приема-передачи.

📌 Реклама

Отключить

Впоследствии ОАО (продавец) ликвидировано, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

Посчитав, что указанное обстоятельство препятствует государственной регистрации перехода права собственности на поименованное имущество, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием гражданско-правового характера, подлежащим рассмотрению по правилам искового производства.

Порядок судебной защиты нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов осуществляется в соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ и статьей 4 АПК РФ.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются, во-первых, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, во-вторых, установление факта его нарушения и, в-третьих, установление факта нарушения права истца именно ответчиком.

📌 Реклама

Отключить

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке. При этом иск предъявляется к лицу, которое, по убеждению истца, нарушило или нарушает его права или законные интересы.

Из материалов дела не усматривается, какие законные права и интересы Общества нарушила Федеральная регистрационная служба. Ответчик не является собственником и не претендует на имущество, поименованное в иске; какие-либо разногласия о принадлежности вещей между истцом и ответчиком отсутствуют.

Деятельность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, относится к сфере публично-правовых отношений и регламентирована Законом о регистрации.

📌 Реклама

Отключить

Статьями 13, 16 Закона о регистрации определен порядок проведения государственной регистрации прав, предусматривающий обязательную подачу правообладателем заявления.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона о регистрации предусмотрена возможность обжалования отказа в государственной регистрации прав либо уклонения регистратора от государственной регистрации.

Документальных доказательств, которые бы свидетельствовали об отказе регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество либо уклонении от таких действий, в деле не имеется. Истец в судебном заседании не отрицал, что в регистрационную службу с заявлением о переходе права собственности на объекты недвижимости не обращался.

Читайте также  Доступное жильё будет везде, кроме Москвы и Подмосковья

Таким образом, приняв во внимание, что истцом не приведены доказательства нарушения именно ответчиком прав и законных интересов, а избранный им способ защиты нарушенного права является ненадлежащим, суд отказал в удовлетворении требований.

📌 Реклама

Отключить

2. Суд обязал регистрирующий орган произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, применив аналогию закона – статьи 165, 551 ГК РФ, так как порядок регистрации перехода права на недвижимое имущество в случае ликвидации одной стороны сделки законом не предусмотрен.

(дело № А17-3565/2006, подтв. ФАС ВВО)

Общество обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения УФРС об отказе в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на объект недвижимости — подъездные железнодорожные пути, а также об обязании зарегистрировать права собственности на указанный объект.

Заявленные требования основаны на статьях 165 и 551 ГК РФ и статье 2 Закона о регистрации и мотивированы тем, что в настоящее время ОАО, которому принадлежали железнодорожные пути и которое внесло их в качестве вклада в уставный капитал Общества, ликвидировано, а потому отказ в регистрации права является неправомерным.

📌 Реклама

Отключить

Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены.

Постановлением арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменений.

Как видно из документов, спорные подъездные пути приватизированы ОАО в 1992 году. В ноябре 1998 года ОАО приняло решение о внесении указанного имущества в уставный капитал Общества. Переход права не был зарегистрирован. В марте 2003 года ОАО было ликвидировано.

Порядок регистрации перехода права на недвижимое имущество в случае ликвидации одной стороны сделки законом не предусмотрен, поэтому суд правомерно на основании статьи 6 ГК РФ применил аналогию закона – статьи 165, 551 указанного кодекса, обязав УФРС произвести регистрацию перехода права собственности.

Обзор составлен по материалам Второго арбитражного апелляционного суда.