Вычет НДС при приобретении объекта недвижимости до момента государственной регистрации права собственности

lawyer real estate

В соответствии с п. 1 ст. 172 Налогового кодекса Российской Федерации «…вычеты сумм налога, предъявленных продавцами налогоплательщику при приобретении … основных средств, … производятся в полном объеме после принятия на учет данных основных средств…».

При этом документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав сумм налога к вычету в порядке, предусмотренном главой 21, является счет-фактура (п. 1 ст. 169 НК РФ).

Согласно п.п. 1, 3 ст. 167 НК РФ «…моментом определения налоговой базы … является … день отгрузки (передачи) товаров…», и далее: «…в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственностиприравнивается к его отгрузке…» (в контексте данных норм под товаром подразумевается любое реализуемое имущество, в том числе объекты основных средств).  И, наконец, «…при реализации товаров … выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней считая со дня отгрузки товара…» (п. 3 ст. 168 НК РФ).

📌 Реклама

Отключить

     Таким образом, исходя из приведенных цитат, можно сделать следующие выводы.

  • продавец основных средств, относящихся к недвижимому имуществу, обязан включить данную хозяйственную операцию в объект налогообложения по НДС на момент перехода права собственности, то есть после соответствующей государственной регистрации. Таким образом, и счет-фактура должен быть им выставлен после этой даты;
  • в связи с отсутствием счета-фактуры, а также по той причине, что товар еще не приобретен, так как правом собственности на него обладает старый владелец, покупатель до возникновения названных условий права на вычет налога не имеет.
  • Позиция официальных органов по этой ситуации изложена в Письме Минфина России от 22 июля 2008 года № 03-07-11/261:
    «…согласно п. 1 ст. 172 гл. 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171 Кодекса, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при реализации товаров (работ, услуг).
    Пунктом 3 ст. 168 Кодекса установлено, что при реализации товаров счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней считая со дня отгрузки товара.
    В соответствии с п. 3 ст. 167 Кодекса в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях применения налога на добавленную стоимость приравнивается к его отгрузке.
    Таким образом, при реализации объектов недвижимости счета-фактуры следует выставлять не позднее пяти календарных дней считая со дня передачи права собственности (даты государственной регистрации права собственности).
    Учитывая изложенное, по нашему мнению, счет-фактура, выставленный продавцом в 2001 г. по объекту недвижимости, государственная регистрация права собственности на который осуществлена в 2006 г., не может являться основанием для принятия предъявленного покупателю продавцом налога на добавленную стоимость к вычету…».

    Читайте также  Ханты-Мансийский банк запускает новые кредиты для предпринимателей

    📌 Реклама

    Отключить

    Данная точка зрения нашла свое подтверждение и в Постановлении ФАС ДВО от 12.10.2005 № Ф03-А73/05-2/3087. В нем суд указал, что сумма НДС, предъявленная продавцом, может быть принята к вычету только в отношении приобретенного имущества, а приобретением является переход права собственности на имущество к покупателю.

    Вместе с тем, рассматривая подобную ситуацию применительно к действиям только покупателя объектов недвижимости, без анализа правомерности выставления счета-фактуры продавцом, официальные органы приходят к прямо противоположным выводам. Так, в Письме Минфина России от 13 июля 2005 года № 03-04-11/158 на вопрос:

    «…на какую дату принимается к вычету налог на добавленную стоимость по объектам недвижимости, приобретенным организацией:
    — на дату государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
    — на дату подачи документов на государственную регистрацию прав на приобретенное недвижимое имущество;
    — на дату акта приема-передачи недвижимого имущества?»,
    был дан следующий ответ:
    «…согласно п. 1 ст. 172 Налогового кодекса Российской Федерации вычеты сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных продавцами налогоплательщику при реализации основных средств, используемых при осуществлении операций, облагаемых этим налогом, производятся в полном объеме после принятия на учет данных основных средств…
    …В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, при принятии основных средств к бухгалтерскому учету на основании надлежаще оформленных документов фактические затраты, связанные с приобретением, сооружением и изготовлением самой организацией основных средств, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств.
    В то же время Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, и фактически эксплуатируемые принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
    Учитывая изложенное, при приобретении основных средств (объектов недвижимости), используемых при осуществлении операций, облагаемых налогом на добавленную стоимость, суммы этого налога, уплаченные продавцу, возможно принять к вычету после подачи документов на государственную регистрацию прав на приобретенное недвижимое имущество…».

    Читайте также  Сбербанк распродает недвижимость должника

    📌 Реклама

    Отключить

    Данная точка зрения нашла свое отражение и в многочисленной арбитражной практике. Причем не только на уровне постановлений федеральных арбитражных судов (например, Постановления ФАС МО от 03.07.2008 № КА-А40/5771-08; ФАС ЗСО от 05.10.2005 № Ф04-7025/2005(15563-А27-31); ФАС ПО от 16.05.2006 N А12-30480/05-С29; ФАС УО от 16.01.2007 № Ф09-11784/06-С2), но и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 № 15333/07, в котором, в частности, сказано:
    «…согласно пункту 1 статьи 172 Кодекса налоговые вычеты, предусмотренные статьей 171 Кодекса, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав и документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога. Вычетам подлежат только суммы налога, которые предъявлены налогоплательщику и уплачены им при приобретении товаров (работ, услуг), после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) и при наличии соответствующих первичных документов.
    Следовательно, положения статей 171, 172, определяющие порядок применения налоговых вычетов, не устанавливают в качестве основания их применения по налогу на добавленную стоимость наличие государственной регистрации прав на недвижимое имущество налогоплательщика и документов ее подтверждающих, а решение инспекции от 17.10.2006 N 649 ЮЛ/К в этой части противоречит налоговому законодательству…».

    📌 Реклама

    Отключить

    Таким образом, хотя вопрос до настоящего времени должным образом и не урегулирован, учитывая сформировавшуюся арбитражную практику можно сделать вывод, что в случае возникновения у налогоплательщика по данному поводу споров с налоговыми органами, шансы доказать правомерность своих действий достаточно высоки. При этом, безусловно, должны выполняться все прочие условия для вычета, перечисленные в вышеприведенном письме Минфина № 03-04-11/158.